Splitsen en optoppen: potentie van honderdduizenden woningen, maar regelgeving remt af

Twee oplossingen voor het woningtekort krijgen steeds meer aandacht: het splitsen van woningen en het optoppen van bestaande gebouwen. Beide creëren extra woonruimte zonder nieuwe grond te bebouwen. Toch gebeurt het nog op relatief kleine schaal.

Optoppen: 40.000 tot 250.000 woningen

Bij optoppen worden extra woningen bovenop bestaande gebouwen geplaatst, vaak in houtbouw. Volgens Thijs Müller van Creative City Solutions lopen schattingen uiteen van 40.000 tot 250.000 woningen. In Amsterdam gaat het om circa 8.000 woningen, in Amstelveen zelfs 10.000. Met name galerijflats uit de periode na 1965 zijn kansrijk: de grond, infrastructuur en voorzieningen zijn er al.

Vastgoednotaris Femke Stroucken (CMS): "Elke mogelijkheid die de bestaande woningvoorraad biedt, moet je wat ons betreft aangrijpen, het is immers de grootste voorraad die voorhanden is."

Splitsen: potentieel van 830.000 woningen

Martijn Winnen van Winnen&Co ziet een enorm potentieel bij splitsen: "In Nederland staan zo'n 8,3 miljoen woningen. Als we daarvan 10 procent kunnen splitsen, in twee woonruimtes bijvoorbeeld, dan levert dat 830.000 extra huizen op." Daarmee kom je dicht bij de ambitie om 900.000 woningen toe te voegen tot 2030.

Winnen gaat nog verder: "Provincies moeten bovendien plannen maken om na 2030 het realisatietempo van zo'n 100.000 woningen per jaar vol te kunnen houden. Dan is nieuwbouw eigenlijk niet meer de hoofdoplossing, maar meer de slagroom op de koffie."

Regelgeving als grootste obstakel

Het probleem is niet technisch, maar juridisch en bestuurlijk. Vrijwel elke gemeente hanteert ander beleid. Stroucken: "Dat maakt de situatie voor bijvoorbeeld grotere beleggers en eigenaren behoorlijk lastig. De ijzeren wetten van de markt zijn lastig te managen vanuit het gemeentehuis. Wat wij daarom bepleiten is een reset bij de overheid. Kijk op korte termijn naar de lokale regelgeving en sloop de imperfecties eruit. De kernwoorden zijn hier simpeler, centraler en sneller."

Bij optoppen is bijna altijd unanimiteit van VvE-leden nodig, wat besluitvorming complex maakt. Bij splitsen lopen initiatiefnemers aan tegen wisselende eisen per gemeente voor oppervlakte, parkeren en maximale grootte.

Parkeernorm als verborgen blokkade

De parkeernorm springt er volgens Winnen uit als grootste belemmering. Die verplicht extra parkeerplaatsen bij nieuwe woningen. In dichtbebouwde stedelijke gebieden is dat praktisch vaak onmogelijk. "Veel mensen in de stad hebben helemaal geen auto meer nodig. Ze gebruiken een elektrische fiets, een deelauto of het OV."

Wat moet er veranderen?

De experts zijn het eens: de potentie is er, de animo bij eigenaren en beleggers ook. Wat ontbreekt is duidelijk, uniform beleid. Zolang elke gemeente eigen regels hanteert en parkeernormen splitsen blokkeren, blijft het bij incidentele projecten in plaats van de opschaling die nodig is.