Te veel eengezinswoningen, te weinig gezinnen: waarom woningsplitsing logischer wordt

Nederland stevent volgens ABN Amro af op een opmerkelijke mismatch: er komen op termijn relatief te veel eengezinswoningen voor te weinig gezinnen. Dat betekent niet dat de woningnood vanzelf verdwijnt, maar wel dat de woningvoorraad steeds slechter aansluit op de samenstelling van huishoudens.

Juist daar wordt woningsplitsing relevanter. Want als grote woningen niet meer vanzelfsprekend passen bij de huishoudens die er wonen of naar zoeken, groeit de logica van opsplitsen, delen en anders benutten.

De woningvoorraad past niet meer goed bij de vraag

De kern van het signaal van ABN Amro is dat Nederland niet alleen een tekort aan woningen heeft, maar ook een groeiend probleem met het type woningen. Er zijn veel eengezinswoningen, terwijl huishoudens gemiddeld kleiner worden. Meer alleenstaanden, meer ouderen en minder klassieke gezinsstructuren zorgen ervoor dat de vraag verschuift.

Daardoor ontstaat een situatie waarin een ruime gezinswoning in theorie beschikbaar is, maar in de praktijk niet goed aansluit op de woonbehoefte van de grootste groeigroepen.

Waarom dit woningsplitsing logischer maakt

Woningsplitsing is in zo'n markt geen niche-oplossing, maar een logische manier om bestaande woonruimte beter te laten aansluiten op de vraag. Eén grote woning kan in sommige gevallen worden omgezet in twee of meer kleinere zelfstandige woningen, die beter passen bij starters, alleenstaanden of ouderen.

Dat is vooral interessant omdat het gaat om woningen die er al staan. Er hoeft geen nieuwe grond te worden ontwikkeld en de bestaande wijkstructuur blijft grotendeels overeind.

Van waardedaling naar herbestemming

Als eengezinswoningen in bepaalde regio's of segmenten minder goed in de markt liggen, neemt de kans toe dat woningeigenaren en beleggers anders naar hun pand gaan kijken. Niet alleen als gezinswoning, maar ook als potentieel splitsobject of als woning die op een andere manier beter kan worden benut.

Dat betekent niet dat elke eengezinswoning automatisch geschikt is voor splitsing. Regels rond vergunningen, minimale oppervlaktes, parkeren, leefbaarheid en bouwkundige haalbaarheid blijven bepalend. Maar de onderliggende economische logica wordt wel sterker.

Meer druk op gemeenten om mee te bewegen

Deze ontwikkeling zet ook druk op gemeenten. Als de mismatch tussen woningtype en huishoudensamenstelling groter wordt, wordt het moeilijker om woningsplitsing af te blijven doen als uitzonderingsroute. Dan wordt het eerder een instrument om de bestaande voorraad beter te laten werken.

Gemeenten die te rigide blijven vasthouden aan klassieke woonvormen, lopen het risico dat de woningvoorraad minder efficiënt wordt benut dan nodig is.

Geen wondermiddel, wel logisch gevolg

Woningsplitsing lost het woningtekort niet in zijn eentje op. Maar als Nederland inderdaad steeds meer grote woningen heeft voor steeds kleinere huishoudens, dan wordt splitsen minder een experiment en meer een logisch gevolg van demografie en marktontwikkeling.

De echte vraag is dan niet meer óf woningsplitsing relevant wordt, maar waar, voor welk type woningen en onder welke voorwaarden gemeenten die beweging willen toelaten.