Optoppen lijkt kansrijk in Zuid-Holland, maar sociale huur blijft lastig

Optoppen lijkt in Zuid-Holland een serieuze kans om veel extra woningen toe te voegen zonder nieuwe grond te gebruiken. Volgens onderzoek van Berenschot kan de provincie daarmee theoretisch ruimte bieden aan ongeveer 100.000 extra woningen.

Dat maakt optoppen interessant voor een provincie met een grote woningbouwopgave. Tegelijk laat hetzelfde onderzoek zien dat de financiële haalbaarheid niet voor elk type project even vanzelfsprekend is.

Grote potentie, beperkte ruimte

Bij optoppen worden één of meerdere nieuwe woonlagen toegevoegd op bestaande gebouwen, vaak appartementencomplexen. Daardoor kan extra woonruimte ontstaan zonder uitbreiding in het buitengebied. Bestaande voorzieningen, zoals openbaar vervoer, winkels en zorg, kunnen dan beter worden benut.

Volgens Berenschot heeft Zuid-Holland hierin de grootste optoppotentie van alle provincies.

Businesscase vaak positief, maar niet overal

Het onderzoek noemt optoppen financieel haalbaar als woningen tegen marktwaarde kunnen worden verhuurd of verkocht. De gemiddelde kosten van een optopwoning van ongeveer 60 vierkante meter liggen volgens de analyse rond de 275.000 euro. Dat is hoger dan reguliere nieuwbouw, maar het verschil blijft beperkt.

Bij sociale huur ligt het ingewikkelder. Daar is de businesscase minder eenduidig en laten quickscans van meerdere locaties ook negatieve uitkomsten zien. Dat maakt duidelijk dat optoppen niet automatisch een makkelijke oplossing is voor elk segment van de woningmarkt.

Waarom dit ook voor splitsers relevant is

Voor huizensplitsers is dit relevant omdat optoppen en woningsplitsing vaak in dezelfde beleidsdiscussie zitten: meer woningen creëren binnen de bestaande stad. Beide strategieën draaien om verdichting, slim ruimtegebruik en de vraag of regels, kosten en opbrengsten voldoende in balans zijn.

De les uit Zuid-Holland is dat potentie op papier niet genoeg is. De uiteindelijke haalbaarheid hangt af van type woning, locatie, beleid, kosten en doelgroep.

Gemeenten blijven cruciaal

Het onderzoek wijst ook op de rol van gemeenten. Zaken als parkeren, bergingen, erfpacht en bredere publieke kosten zijn niet altijd volledig meegenomen in de businesscase. Daarmee blijft lokale uitvoering een doorslaggevende factor.

Optoppen oogt dus kansrijk, maar vraagt nog steeds om scherpe keuzes over waar het wel werkt, voor wie, en onder welke voorwaarden.