Uitponden vergroot kloof voor starters: huurwoning weg, koopwoning onbereikbaar

De Nederlandse woningmarkt raakt steeds verder uit balans. Beleggers verkopen massaal huurwoningen (uitponden), waardoor het huuraanbod krimpt en koopprijzen stijgen. Starters zonder spaargeld of financiële steun van familie vallen buiten de boot. Nieuw onderzoek van de NVM maakt de impact pijnlijk duidelijk.

Dezelfde woning, andere doelgroep

Een uitgeponde woning met een mediane prijs van 400.000 euro vereist een bruto jaarinkomen van circa 84.500 euro om te kopen. Diezelfde woning was als huurwoning bereikbaar met een inkomen van ongeveer 53.500 euro. Dat verschil van ruim 30.000 euro per jaar is voor veel starters onoverbrugbaar.

In de middensector is het contrast nog groter: waar je als huurder met 37.000 euro kon instappen, heb je als koper al snel 77.000 euro nodig.

Krimpende huurmarkt, stijgende prijzen

De gevolgen zijn fors:

• Huurtransacties in de vrije sector daalden eind 2025 met 38%
• In de G4 daalde het middenhuuraanbod met 50-70%
• Huren stegen met bijna 10% per jaar
• Gemiddelde vrije sector huur: circa 1.660 euro per maand

Vermogen bepaalt je kansen

Starters brachten in 2025 gemiddeld 45.000 euro eigen vermogen in. Zonder spaargeld of familiesteun is kopen voor alleenstaanden nauwelijks haalbaar. De NVM concludeert: "Uitponden verhoogt de toetredingsdrempel en vergroot de ongelijkheid onder starters."

Wat heeft dit met woningsplitsing te maken?

Woningsplitsing kan een deel van de oplossing bieden. Door bestaande woningen te splitsen in kleinere, betaalbare eenheden:

• Ontstaan er meer starterswoningen zonder nieuwbouw
• Kunnen huiseigenaren extra woonruimte verhuren
• Wordt de druk op de schaarse voorraad verlicht
• Kunnen meerdere generaties samen wonen (mantelzorgwoningen)

Terwijl uitponden woningen uit de huurmarkt haalt, kan woningsplitsing juist woningen toevoegen aan de voorraad. Gemeenten die splitsingsregels versoepelen, dragen direct bij aan meer betaalbaar woonaanbod.