Hoge Raad zet rem op 80%-regel bij splitsingswijzigingen: wanneer moeten alle eigenaren instemmen?

Als je een woning wilt splitsen in appartementen, krijg je te maken met de splitsingsakte en de Vereniging van Eigenaren (VvE). Maar wat als je later iets wilt wijzigen aan die splitsing? Sinds een belangrijke uitspraak van de Hoge Raad is dat ingewikkelder geworden.

De 80%-regel leek simpel

Sinds 2005 kon je met instemming van 80% van de appartementseigenaren een splitsingsakte wijzigen. Handig voor VvE's waar één dwarsligger anders alles kon blokkeren. Maar het zogenaamde 'Martinuskerkarrest' heeft die zekerheid onderuitgehaald.

Wat zegt de Hoge Raad?

De zaak draaide om een gemeenschappelijke ruimte die exclusief werd toegewezen aan één appartement. Eén eigenaar werkte niet mee. De Hoge Raad oordeelde: bij zo'n 'daad van beschikking' over gemeenschappelijke delen moet iedereen instemmen. De 80%-regel volstaat dan niet.

Hoe groot is het probleem?

Onderzoekers van de Rijksuniversiteit Groningen doken in de Kadaster-data. Slechts 7,2% van de onderzochte wijzigingsakten gebruikte de 80%-route. Dat klinkt weinig, maar elke akte kan tientallen appartementen betreffen. De onzekerheid raakt dus alsnog veel eigenaren.

Wat betekent dit voor jou?

Notarissen kiezen inmiddels bijna altijd voor unanimiteit om juridische risico's te vermijden. De flexibiliteit die de wetgever in 2005 beoogde, staat onder druk.

Praktische les: Plan je een woningsplitsing of wijziging van een bestaande splitsing? Reken erop dat je alle eigenaren nodig hebt als het gaat om:

• Gemeenschappelijke ruimtes toewijzen aan één appartement
• Wijzigingen in de verdeling van eigendomsrechten
• Aanpassingen die de rechten van individuele eigenaren raken

Voor puur administratieve wijzigingen kan de 80%-regel mogelijk nog werken, maar zekerheid heb je alleen met volledige instemming.

Wachten op duidelijkheid

Zowel het Kadaster, notarissen als wetenschappers roepen om meer helderheid. Of die uit nieuwe rechtspraak komt of via de wetgever, is nog onduidelijk. Tot die tijd geldt: wie zekerheid wil, kiest voor unanimiteit.